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Formatos legales · vigentes 2026
Promesa de compraventa de inmueble
La promesa es el contrato que firman comprador y vendedor antes de la escritura. Si no fija cuándo se firmará la escritura o no identifica bien el inmueble, es nula y no sirve para exigir la venta. Este formato pide esos datos y avisa si falta alguno.
Antes de firmar, pide un certificado de tradición y libertad de menos de 30 días para confirmar el dueño, los gravámenes y los embargos. Autenticar las firmas en notaría es opcional pero recomendable. Nada de lo que escribes sale de tu navegador.
Guía rápida
Los cuatro requisitos de la promesa
Según el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, la promesa solo produce efectos si: 1) consta por escrito; 2) el contrato prometido no es de los que la ley declara ineficaces; 3) fija la época en que se firmará el contrato, por un plazo o una condición determinada; y 4) determina el contrato de tal forma que solo falte la escritura. Para un inmueble, eso significa identificarlo con dirección, matrícula inmobiliaria y linderos. Si falta cualquiera, la promesa es absolutamente nula. Este formato fija la época con una fecha y hora; la notaría no es un requisito de validez por sí sola, pero sin ella las partes no sabrán dónde comparecer.
Arras y cláusula penal
- Arras de retracto (artículo 1859 del Código Civil): cualquiera puede arrepentirse antes de la escritura; si se retracta quien las dio, las pierde; si se retracta quien las recibió, las devuelve dobladas.
- Arras confirmatorias: confirman el negocio y se abonan al precio; no permiten arrepentirse. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la terminación, más la cláusula penal.
- Cláusula penal (artículo 1592): la suma que paga quien incumple. Lo usual es el 10 % del precio. Quien ejerce un retracto válido con arras de retracto no incumple, así que no paga además la pena.
Errores frecuentes
- Escribir «la escritura se firmará cuando salga el crédito» sin fecha cierta: hace nula la promesa. Si dependen de un crédito, pongan una fecha y, si quieren, una prórroga por escrito.
- No revisar el certificado de tradición: el inmueble puede tener hipoteca, embargo, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia.
- Vender sin el consentimiento del cónyuge cuando el inmueble está afectado a vivienda familiar.
- Entregar todo el dinero antes de la escritura y el registro.
Base legal
Ley 153 de 1887, artículo 89 (requisitos de la promesa); Código Civil, artículos 1546 (condición resolutoria tácita), 1592 a 1601 (cláusula penal), 1849 y siguientes (compraventa), 1857 (escritura pública para inmuebles), 1859 a 1861 (arras) y 1862 (costas de la escritura); Ley 258 de 1996 (afectación a vivienda familiar); Estatuto Tributario, artículo 398 (retención en la fuente en la venta de inmuebles).
Preguntas frecuentes
¿La promesa transfiere la propiedad?
No. Solo obliga a firmar la escritura en la fecha pactada. El comprador es dueño cuando la escritura de venta se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿Quién paga los gastos de notaría y registro?
Lo que pacten. Si no pactan nada, el artículo 1862 del Código Civil divide las costas de la escritura entre vendedor y comprador. La costumbre, que recoge este formato, es pagar los derechos notariales por partes iguales, que el comprador pague el impuesto y los derechos de registro y que el vendedor asuma la retención en la fuente (1 % del precio cuando vende una persona natural).
¿Qué pasa si una parte no se presenta a la notaría?
La parte cumplida debe asistir y pedir al notario una constancia de comparecencia. Con ella puede exigir el cumplimiento o la terminación del contrato, cobrar la cláusula penal o hacer efectivas las arras, según lo pactado.
¿Sirve para vender una moto o un carro?
No hace falta: los vehículos se venden con un contrato de compraventa y el traspaso en tránsito. Usa el formato de compraventa de vehículo.