Contrato de arrendamiento de vivienda

Guía rápida

Lo que la ley fija aunque el contrato diga otra cosa

El arrendamiento de vivienda urbana está regulado por la Ley 820 de 2003 y sus reglas son de orden público: no se puede exigir depósito en dinero ni caución real (artículo 16), el canon no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble (artículo 18) y solo puede subir cada 12 meses hasta el IPC del año anterior (artículo 20): 5,10 % en 2026. Si no se pacta duración, es de un año (artículo 5), y se prorroga automáticamente por igual término si las dos partes cumplen (artículo 6). El arrendatario puede ceder o subarrendar solo con autorización escrita (artículo 17). Lo que sí se puede negociar: el valor, el día de pago, quién paga servicios y administración, el deudor solidario y las mascotas.

Cómo termina

• Por incumplimiento: no pago del canon o de los servicios, subarriendo sin permiso, daños o uso distinto (artículos 22 y 23).
• El arrendatario, en cualquier momento: con aviso escrito de 3 meses y el pago de 3 meses de canon (artículo 24, numeral 4); al vencimiento del término o de una prórroga, solo con el aviso de 3 meses y sin indemnización (artículo 24, numeral 5).
• El arrendador, durante el término inicial: solo por incumplimiento del arrendatario. Sin causa no puede.
• El arrendador, durante las prórrogas: con aviso escrito de 3 meses y 3 meses de canon de indemnización (artículo 22, numeral 7).
• El arrendador, al vencimiento del término o de una prórroga: con aviso de 3 meses, invocando una causal especial (necesidad del inmueble para vivir en él, demolición o reparación mayor, entrega por venta prometida) y, en esos casos, una caución de 6 meses de canon a favor del arrendatario; o, cuando el contrato haya durado 4 años, sin causal y con indemnización de 1,5 meses de canon (artículo 22, numeral 8).
• Los avisos de terminación se envían por escrito, a través de empresa de servicio postal autorizada cuando la ley lo exige, y las sumas se pagan o se consignan dentro de los 3 meses del preaviso.
• Por mutuo acuerdo: en cualquier momento, por escrito.

Errores frecuentes

• Cobrar «depósito» o «un mes de garantía»: está prohibido; la garantía legal es el deudor solidario o una póliza.
• Subir el canon antes de los 12 meses o por encima del IPC.
• No hacer inventario con fotos: sin él, las discusiones por daños al entregar no tienen prueba.
• Cortar los servicios o cambiar la chapa para presionar al inquilino: es ilegal; el camino es el proceso de restitución.
• Dejar los servicios a nombre del arrendador sin la garantía del artículo 15: si el inquilino no paga, el dueño responde ante la empresa.

Base legal

Ley 820 de 2003, artículos 3 (contenido mínimo), 5 y 6 (duración y prórroga), 8 y 9 (obligaciones de las partes), 15 (servicios públicos), 16 (prohibición de depósitos), 17 (cesión y subarriendo), 18 y 20 (canon y reajuste) y 21 a 25 (terminación); Código General del Proceso, artículo 422 (mérito ejecutivo de los documentos que contienen obligaciones claras, expresas y exigibles) y 384 (proceso de restitución); Código Civil, artículos 1973 y siguientes (arrendamiento) y 1998 y 2029 (reparaciones locativas y necesarias); Ley 675 de 2001 (propiedad horizontal).

Preguntas frecuentes